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小編有話：房子始終是一個家庭的根本，看看房主及買房又賣房的換房經歷就可以看出，有房子買賣也不容易，房屋交易學問多，很多教訓只有經歷過的人才深有體會，一起來說一說你在買賣房產的過程中曾經吸取過什么樣的教訓？

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2 G  W' p/ U( d0 V/ A* D) C! U這一年多來，一直為房子的事情揪心，沒少失眠，現(xiàn)在終于是塵埃落定了，剛剛收了房。趁著現(xiàn)在媽網的活動，趕緊把自己的心酸歷程和媽媽們分享一下。一方面是回顧過去，總結經驗，另一方面是吸取教訓，以史為鑒。我的買房經歷大致分為這么幾個過程：
% D2 L3 b& Y6 e- N, G/ n! r0 o1、第一套房：( k$ K2 ^4 b- s1 d* G+ l
2005年，剛好路過北四環(huán)外，看見一個廣告被吸引了，就拉著當時的男朋友現(xiàn)在的老公是看房，也就是看了周邊兩三個樓盤就倉促定了一套開間。沒什么理由，就是因為當時只有幾萬元的首付，沒什么考慮的空間。我們在這個房子里面結婚，生活了三年，直到懷孕了父母來照顧住不下才搬出單位旁邊租房子住。自己的房子也出租，過著以租養(yǎng)租的生活，倒也方便。這期間一有錢，我就還房貸。我不喜歡欠債的感覺。現(xiàn)在想來很后悔，當時要有點理財想法和膽量的話，再投資一套房產，現(xiàn)在何至于這么緊張啊，生活肯定也會發(fā)展大的不同。人啦，始終跑不出自己的命。
1 ^% {! `4 p; w: u2、醞釀二套：- j( y2 I1 ^1 C- |6 @# ?
2012年夏，在我父母的擔心催促中，在房價高漲的壓力下，我頂不住開始琢磨換房的事情。但是和老公卻始終不能達成一致想法。我一說買，他就說房價馬上降；我說賣一買一，他說不如兩套小的租金高。我其實是很居家很膽小的人，他一這么說我也舉棋不定了。跟他吵過鬧過，但是日子還得過呀。下半年，我自己在網上看房，只看見房價漲，親自去看也就是三四次。看的都是四環(huán)內四五十平總價在200萬以下的房子。那時候已經二套首付60%了，一方面我們的資金還是很緊張，一想到要借幾十萬就縮回來了，另一方面一兩百萬買這么個破房子實在也狠不下心來。沒有老公的支持，我一個女人哪里敢做主，咱也不懂。9 n6 o. }) i9 b* l( R$ ~3 [
3、搶房失敗：
/ O, u9 s. c" c# u" [( O6 Z3 ~9 W+ g到2012年底一天，硬拉著老公去北四環(huán)安慧北里看房，剛好等到下午新出一套房。塔樓高層東南角，回遷房，60平總價210萬左右。那看房的人啊確實絡繹不絕。剛出一小時，就有人交了意向金，相當瘋狂。算來算去咬咬牙借點錢也差不太多，老公也同意了。當晚就和房東見面，非常誠懇，但是房東要款很急，根本不管我們的誠意，我們最終還是沒敢簽約。第二天，中介說房子被別人簽了。也就是這次的搶房經歷讓我下一次買房變得瘋狂。
3 h  {" @3 w, a: V4、換房記：& o$ @6 x# l3 b) w3 Q5 l9 d
這將是我下面要重點論述的部分。絕對是部血淚史。
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房屋買賣簽約經驗教訓：
" S( O; C/ p+ j) S; B* q1、看房不要太著急，越慢越細致越好，不要怕麻煩中介和業(yè)主，畢竟幾百萬的買賣。中意房子，不要表現(xiàn)出來，盡量挑毛病。防止業(yè)主內心膨脹。9 @, f; U  ~9 X6 X
2、一定要問清楚業(yè)主賣房原因，了解其婚姻狀況。滿五唯一房子出售多半是換房或者離婚。遇上離婚的情況就務必要小心謹慎了，往后可能會有很多想不到的麻煩事，小事也會變大事變麻煩。- M. {# `0 h, C. V
3、跟業(yè)主見面、簽合同的時候，一定要堅持自己的利益，不要服軟一副好欺負的樣子，最好是請有經驗的朋友陪同。簽約過程通常會很長，一定要沉得住氣，做好與中介、業(yè)主斗智斗勇的準備。  q+ ^7 V9 ]& g- m
4、合同約定越細越好，不要怕繁瑣，比如房屋交割時要留存的家具家電數(shù)量、品牌。現(xiàn)在有些人看上去人模人樣口頭答應的很好，到時就翻臉不認賬簡直就是衣冠禽獸。  z6 ~+ M: [7 o& d
5、中介費盡量談，不給少就不簽了。要讓中介有這種壓力，他才會給你優(yōu)惠。但是太低的話，中介就寧可不做這單生意了。一般現(xiàn)在中介費都要求先交，不然不給你走下面的程序。房子好賣的時候，中介費比較難談。還有，一定要找有經驗、能干的中介，你在跟他交談的時候能夠感覺出來，這樣可以給你少去很多操心。
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賣房記：& c) n9 u/ C1 H5 ^$ m5 I2 ^
三月初買房一簽約，就馬上著手賣房，就為了盡快交買房的首付款。這時候心理素質不好的弊病就顯露無遺了。每天都在擔心怕賣不出去、怕賣不起價錢。三月份本是成交的高峰期，但是不知道為什么原小區(qū)中下旬看房的人少卻很少，我越來越著急了，自己也四處發(fā)布售房消息，天天給中介打電話，一會兒裝賣家一會兒裝買家，就是為了了解真實情況。但是從中介口里怎么可能得知真相呢。到月底的時候幾乎要崩潰了，整宿睡不著覺。就這樣，終于有一個有意向的，標價205的房子，190就成交，我還幫她交了2萬多中介費，家具家電一樣不動。雖然買家本人傻大姐一個，但是她帶的朋友確實很厲害，砍價簽約維權都很有經驗。雖然心有不甘，雖然知道賣低了，但是身體和心理真是扛不起了，我認輸了。先買后賣的壓力其實也蠻大的，在交易中處于被動地位。  W9 T/ `6 `4 X
偏偏資格審核下來差了一天，三月底開始北京凍結網簽，公積金政策發(fā)生變化。我賣一買一也算二套了，首付60%，利息還1.1倍。國家一紙文件，老百姓幾十萬就出去了，還欲罷不能。毀約也得交幾十萬違約金，真心傷不起。跟著一批已網簽未批貸的人維權，但是沒去現(xiàn)場，因為咱不具備條件啊，雖然簽了書面合同但是未經網簽，根本不可能被保護。果然最后維權的結果就是4月7日出臺的公積金新政，3月底前已網簽的還按舊政策，我不幸成為新政的受害者。& `; H4 c2 S/ P! [1 `  k2 D6 y' M; A
催著資格審核，網簽，貸款，批貸，過戶，房款.....恨不得所有手續(xù)都第一時間進行。但是我們還是在過戶后一個多月才收到商業(yè)貸款部分，距離簽約大概過去了三個月的時間。0 z% c# R  l0 L7 D
買家是個大齡剩女，大大咧咧，倒也直爽。我和買家也在這個交易的過程中成為了朋友，在買房過程中受到委屈就跟她吐槽，甚至她每次帶來一起辦理手續(xù)的朋友也都挺喜歡我的性格，網上有個名詞叫做天使賣家，我覺得挺適合我的，講誠信不騙人，待人真誠。原房子6月份過戶，現(xiàn)在房子十月份已經漲了大概二三十萬了。, k( S: d+ W4 f( i
另外再次感謝我的租戶，人很好，一直把我的房子保護的很好，比我自己住的時候還干凈。而且配合看房，有時候甚至請假回來配合中介看房，讓我十分感動，真心過意不去。; q2 c' x: J6 R- j; K& I' u% y2 B& Y) N

聽見花開J

都是心酸啊！

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買房記：
$ l. k0 e9 U/ G( ]話說看房沒五分鐘，第二天就簽約，賣方還同意給我們五個月時間賣以前的房子，照說應該挺順利的，但是往往就是這樣麻痹了神經，太相信人，容易疏忽大意。當時買家含糊地說出國、去外地...所以才賣滿五唯一的房子。我們就真相信了，同意了自行交割，說好家具家電都留給我們，于是就只簡單得寫了幾樣家具家電。心里想著這些舊東西反正他們也搬不走，人家出國的人了哪里還稀罕這些破家具家電啊。還有幾樣別的事情也都是口頭協(xié)商同意了，我覺得雙方都是講誠信守信用的人，合同不過是種形式而已。誰知道真履行手續(xù)的時候，那女的就振振有詞了，什么都必須按照合同來。我們說我們的房子已經賣了，只等著銀行放款。你們先去解抵押，哪怕我們給你們解抵押的錢。她就是不同意，理由讓人覺得可笑，非得收齊全部首付款。她一較勁我們也起疑心了，雙方僵持不下。這時候她才告訴中介其實買家是離婚的。可她還堅持不肯給我們看離婚協(xié)議之類的證明，要知道房子是男的名字，幾百萬全部打到女方名下。我們當時承擔了極大的風險真不知道怎么辦啊。后來沒辦法，雙方協(xié)商，還是男的同意把房產證抵押在中介那里，我們付齊全部首付款，并保證配合我們繼續(xù)下面的程序。就這樣，7月份一聲令下，計稅價格提高，我們又多交了好幾千的稅。最可氣是房屋交割的時候，合同里寫的東西倒真一樣不差留下了，只寫了床所以她搬走了床頭柜，只寫了沙發(fā)她就搬走了茶幾，電視機換了一個老式的。更缺德的是連晾衣桿、衣柜配件之類的，能拆的全拆了。在物業(yè)交割完畢后，那女的竟然手里還有鑰匙，又開門上樓對房間進行了二次掃蕩。剛開始我看她對她女兒挺耐心的，我想好媽媽的人品差不到哪里去吧，就放松了警惕，大家都憑良心講誠信。誰料到，你都難以想象一個150的孤兒寡母能干出這么刻薄的事情，真是把家里搬得一干二凈的,關鍵是損人不利已啊。10號我們去打掃了衛(wèi)生，還是請人做的保潔，結果我和老公回來都相繼起了一身紅包。& i; o8 o! d& A) n
幾點教訓：
1 o# A# j' P( g" p1、關于房款支付。最好是資金托管或者監(jiān)管。自行交割的風險很大。我們當時就覺得買家挺通情達理的，錢遲早要給的，就同意自行交割了。誰知道后面看上去是一點小事做起來卻相當為難。& E. J$ J$ A, A& i
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芹菜小汐

樓主文筆真好，看的我都心里一陣慌。。。感覺我和樓主是一類人，一般都是相信別人是善的，就是這樣，就總是吃虧! j) F* E0 H* G0 w
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回復 芹菜小汐 的帖子2 h6 U6 m4 L- o, f. c. d9 ~
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謝謝夸獎，我覺得寫得很混亂。跟這幾個月經過的心路歷程相比，真是不足一毛。

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3 G3 Y; d3 M! i! X4 v! ~% `到了10月份，終于房子交割了，換房在曲折中成功，背了80萬的貸款，這輩子注定做房奴，用一句話來形容這次換房經歷就是：! Y: z; L# n! v, k& s
天使賣家遭遇極品賣家。
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xmz1229

購房流程：（朝陽區(qū)）$ J  Q6 _& L4 J" m
賣了個房，買了個房，我感覺自己比中介明白多了，好多事情都是我催著中介去辦。簡單介紹下朝陽區(qū)的二手房買賣流程：* R% R5 v4 p, N" ~4 \, M8 P
1、看房：比較小區(qū)環(huán)境、配套設施、位置戶型、裝修、......: S8 h9 X6 B& i! v' ~
2、商談：買賣雙方就細節(jié)問題商談，比如：房款交付方式、期限、物業(yè)交割等等。房子有抵押的，買家最好要求賣家先解抵押。
: o* C5 u4 f2 ?1 e4 c5 K3、簽約：雙方商談好以后，簽約就是個手續(xù)，通常是商談、簽約、交定金一起做，時間會很長。雙方都會為自己利益據(jù)理力爭，最終會以弱勢方投降終結。我的教訓就是簽約之前一定要查看證件：房產證、身份證、結婚證等。碰上離婚的情況，小事也會變大事，買家夾在中間寸步難行。當然比合同更重要的還是雙方的人格和信用。
) Y4 X2 r2 e- |+ P, R4、購房資格審核：中介會指導，買家提供相關資料。
& ^5 @5 s3 ], U+ U0 A& o) f5、網簽：一般委托中介做就可以了，雙方可以不出面。通常這個時候付齊首付。/ c: r0 ]" g2 Y0 M3 F
6、申請貸款：我們走的公積金貸款，從申請到批貸大概兩周時間。具體政策可參考2013.4.7北京公積金新政，官網上有。
) W% D/ I0 [& P  ]8 b$ }7、過戶：朝陽區(qū)是每周五網上預約過戶時間。過戶的時候其實只是批貸，還沒有正式放款給賣家。9 r) M0 @7 G0 v  Q- q
8、放款給賣家：一般是在過戶后十個工作日。放款日的次月起開始還貸。
% h$ m. V. t" A: ]9、物業(yè)交割：交付鑰匙、物業(yè)更名、有線電視過戶等等。% S9 V* r0 s4 v& K( f$ ]
大致就是這樣了。2 }9 }  G' B6 d4 w( K9 v% ]* P

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chench媽

回復 xmz1229 的帖子5 M- {- \( a: h1 Z5 }! @4 u

3 q3 G& i5 d( e最后幾點總結的真好！可惜現(xiàn)在公積金貸款沒上半年那么寬松了

小樹的草窩

回復 xmz1229 的帖子
  t# n; d1 J3 X# d/ V8 b- R: {  H, C  G9 j, S. t7 ^) [
也是，有時候還是需要白紙黑之來保障自己的，不然太容易吃虧了4 M, ]0 C% A( U' v* @

htmhm

買房記：
! O+ U0 ~5 A' @7 c! h9 X話說看房沒五分鐘，第二天就簽約，賣方還同意給我們五個月時間賣以前的房子，照說應該挺順利的， ...

一定要細心，各方面都提防，深有同感啊。不過我們還沒買呃。

方熙媽

回復 xmz1229 的帖子- j1 b+ ?- b/ W7 w' A+ {- C/ x

5 F# {* H! X/ A- |8 ^( U. I' p看到lz說業(yè)主把能拆的就拆，就想起我們買第一套二手房時的情景，業(yè)主也是說要出國，可是搬進去時我們都驚呆了，房子里只剩暖氣和座便，洗臉盆沒拆，其他的一干二凈啊，本來買了房子之后手里就剩幾千塊了，根本就承擔不起裝修，想先收拾一下，湊活著住一段時間的。結果很無奈啊

stargate09

路過看看 賣房買房都夠折騰人了

terytai

恭喜lz換房成功，雖然過程艱辛，結果是好的足以**了。

xiaomao1120

好長啊。不過艱辛程度，這幾年折騰過房的都很辛酸的表示理解。。。。

煮婦妞媽

回復 xmz1229 的帖子6 `% d- s0 B" j  O
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我第二套買的早，09年就入手了，一直想賣換套大的，現(xiàn)在也不敢想了，一是價格太高，二是沒有太合適的，就先租著吧，這樣我一月還能掙點

xmz1229

回復 煮婦妞媽 的帖子$ l- X1 E7 \: ]" I) L: m0 g4 e' j

  g( `; g0 R8 }6 d' y房價確實漲瘋了。換房的還有可能，買第一套的壓力最大。我總覺得不會一直這樣瘋漲下去，不然要怎樣國泰民安呀