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寫個長貼，各位慢慢看吧
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  f9 i! ~, h# D+ ], N& a  P剛需理由，換房原因：1 z5 g, |5 T# r
因為住在天通苑，戶口也在這，這里的教育問題大家都清楚哈，沒有小學中學。。。
5 x2 ^( n9 W1 |9 u+ d孩子兩歲了，上學問題出來了，買學區(qū)房，但經(jīng)濟條件很一般，基本沒有存款，親戚也借不到，名下也只有現(xiàn)住的一套房$ P$ G. Y% r0 U, f* t4 [
要想買房，只能賣掉現(xiàn)在住的這套，也就是屬于換房的剛需吧
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% R& x# v' \* M$ s5 S6 F分工：
% _, f' u( o+ d, B! [賣房：我操作，因為我全職帶孩子，方便讓客戶來看房* \/ t2 c( w+ u. C9 q7 G. ?
買房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房: K0 I1 L1 G& R+ }  U1 ^
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賣房要求：事先去了幾個大中介，咨詢售價，比較后，在中介開價的基礎(chǔ)上加了幾萬  _/ i6 d! ?  V0 M
                 因為是換房，要求手續(xù)辦的快點，要求買方只能全款或者是商貸
% E( N3 N# j8 @0 ~- l) F; [買房要求：要能上學，好學校買不起，買個一般的吧，又要離上班不太遠，基本鎖定東城西城的北方向
. q* C. t; Q4 q$ a6 T                  大戶型買不起，至少要求一居吧
5 ~4 U( L: E. `; U  N% M                  但很重要的一點，因為是換房，而且?guī)е⒆硬环奖阊b修，所以要求是精裝修的，能直接擰包入住的8 z% a4 G; m5 j6 B( Z! J% W. W
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最后的成交結(jié)果：
7 W) r4 r2 h  X8 x. }1 S4 ]賣房時間：2013年2月18日晚上11點，過戶時間：3月19日
7 [" r1 g4 [2 q8 O) x8 n- X( l買方時間：2013年2月19日晚上7點    過戶時間：4月7日
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5 \5 ]. ^5 P; m6 d+ I) f& H9 t. q賣房價格：225萬，昌平區(qū)天通苑西一區(qū)      東西向   3室1廳108平  中裝
- k- O; U( c+ |7 |- [& L. r7 _賣房價格：335萬，西城區(qū)馬甸附近  西南向   2室1廳64平   精裝（送全套全新家具家電，有些家具連膜都沒撕開）  
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賣房日記：
; e8 K5 T; u0 K- a) H1、定售價4 \  |4 X& {% G7 w& v8 s; g! S

9 J1 H: E, Y% m1 N3 n5 @3 @售價是多少呢，先去了鏈家和我愛我家咨詢/ F$ S, P" ]8 ]" n! Q& Y$ b
得到的結(jié)果是，鏈家說能買到220W，讓我開價225W，我愛我家說，能賣到215W，讓我開價220W
) r2 T) H. _# U1 J6 E, ^. v) h最后我在中介基礎(chǔ)上加了3W，在鏈接報了228萬，在我愛我家報了223W
& O# }1 I' q, b: J" e7 V+ s第2天，問題來了，我又去門口一小中介問了問，說至少能賣到225萬，而且那人提醒我說，你最好要統(tǒng)一在各中介的報價，否則會出現(xiàn)很多問題，我趕緊跑到我愛我家去改價了，改成了228W* N: t8 Y/ s( {, [5 {; u0 H
后來果然出現(xiàn)了一點小問題，就是有中介問我你這是賣223W嗎
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這里提醒下賣房的，要統(tǒng)一在各中介的報價
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2、是否獨家代理9 C3 y* _# R  X9 e% h

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雖然只在兩家中介掛房了，但幾天之內(nèi)很多中介都知道了這房源，很多中介都問我是否要獨家代理1 R/ [% `. s$ g8 ]
當時我也在媽網(wǎng)上發(fā)帖咨詢了相關(guān)問題，得到的答案是最好不要，因為如果出現(xiàn)房價大漲，獨家的話漲得很困難，中介會從中間阻攔，最后我沒選擇獨家代理* [7 g1 |; u7 u. Y# I( Z! N, I0 l. z
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/ R( |) m6 [; j' B  s但最后成交的是在一家小中介，但成交的過程很糾結(jié)啊，拖的時間非常長，耽誤了很多時間，在3月出新政這么揪心的條件下，不斷的催中介快點辦，最后整個過程花了45天，最少拖慢了15天，最后導致我虧損5萬多的稅費，會在后面說明' I/ h/ g. o" [. `- B
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總結(jié)獨家代理優(yōu)缺點：
- k! F- U4 c( |6 s+ Y優(yōu)點：獨家代理沒有過多的騷擾電話，能得到中介的大力推廣，能保證在規(guī)定時間內(nèi)成交，如果成交不了有中介的違約金
' T' I2 t& W2 u          當然如果要獨家代理，建議選取大中介) d# U  Y' W: \5 [' v4 \
缺點：不能在其他中介成交，導致看房的買主會少，而且聽說如果要漲價，會比較難/ ^$ A0 a7 c" u0 q. S; w
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# V7 I$ ?, T5 Z( h5 A* O4 q& jPS：我買的這房，是鏈家的獨家代理，賣主對他們的服務(wù)還是挺滿意的，而且當初簽合同時，因為我是換房，收款時間慢，當時賣主不想賣我，最后是鏈家的店主跟賣主談了很久，最后同意賣的，這點我還是挺感激的，雖然中介費貴了點，2.7%，一分錢都不讓少。。。# I; `: s! n: I  ^

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  p, A  t6 p" H6 q5 w0 a做飯去了。。。。
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孩子睡著了，繼續(xù)哈' U; N8 @; w7 K- X( q5 j
3、客戶看房
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因為家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避開12點-下午3點，但很少有中介遵守，這個很是郁悶，要是獨家代理的話，估計會好點，這個值得提的是，我當時在鏈家的一個叫小林的那登記的信息，每次鏈家約人看房，都得通過小林來聯(lián)系我，我同意后才能來看房，這點非常滿意，呵呵，如果在孩子睡覺時間有客戶來，小林會短信給我，問我是否合適，很溫馨O(∩_∩)O哈！
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6 H! A, d1 ]: h看房其他需要注意的：
  H4 x5 R1 d/ E; |一般看到?jīng)]有意向的客戶，比如走馬觀花地看看，匆匆地就走，如果他問是否可談價，我一般說不可以
0 @4 k0 w- t3 y$ }: p8 A! E/ x如果還沒有看房，中介就打電話來問是否價格可談，我一般說不可以6 a/ K2 Z! Q% S% W' ^" j9 n1 n
只有看房很仔細的客戶，來還價，我才答應(yīng)可談，但我會說便宜的空間不大，但具體能便宜多少，我說等你確定要的時候，咱們再坐下來談，一般如果是真想買的人，他看完房后，一兩天之內(nèi)一般會叫中介再聯(lián)系我的
( q1 U$ S+ \1 c: R這個是一個中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……5 P; |. [% k- \$ z% R) o! b3 t! L
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4、談價) Y; a3 ^. @* g- x

7 [- b8 J$ m0 r) N6 k0 R我這房子因為是東西朝向，看中的人還是不那么多的
& [7 m" `& E) ~$ w- m% E: B所以達到談價這個地步的總共也就只有3家8 H$ H9 j8 U  U0 e: Y% u" @" X

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第一家：沒還價
  C" U+ s4 T- j( n: P' D8 ~是個外地買家，想買給在北京的兒子住，跟中介談好第2天來交定金，也跟中介談好留下什么家具的細節(jié)，到最后讓中介算總費用，稅費和中介費什么的，這買家說回家去合計錢是否夠，約第2天來交定金
7 U: p! T. a/ m/ a0 y7 w# Z' v結(jié)果第2天說不來了，合計后，發(fā)現(xiàn)差20萬，不夠。。。。1 l7 ~! B& c# H; p6 ^! ~9 H9 ]

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第二家：我讓出3萬，出價225W，買家要求222W，沒談攏
( b4 y! l! X! H/ d這家來了7-8口人看房子。。。看完后當時在屋里就跟我談了很久價格，我讓了兩萬226W，買家出價220W，我不同意，走了" W# z' r5 @5 p. q6 l& q: x/ v
過了半小時，中介來電話，讓我去店里談，說買家很有誠意  ^3 J) Q' u; u  T
大冬天的傍晚，我抱著孩子去中介談，最后又讓了1W，變成225W了，買家不同意，只出價222W  E8 x( O' G+ m$ [
我不同意，不同意的價格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房賣掉了，這個時候我時間不夠去買房，買房就得拖到年后，年后政策什么樣，房價什么樣不知道，我寧愿這個最后時刻房子不賣，等過了年再說，最后沒談攏
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第三家：年后大年初六來看房/ V9 C( S# o( @6 y2 W1 }
看完當時就說滿意，跟我還價，同樣我讓兩萬，226萬，買家說回去商量下
7 ~$ c9 V5 k1 W: ~4 v+ D/ h第3天后，中介來電話，約我晚上9點談，談到11點多，最后定價225萬，中介提出簽合同，沒曾想買家沒帶定金。。。。( }9 m3 U! R# F7 {# a' F4 F' u
最后再約第2天，買家要求又是晚上9點。。。累死我算了，白天帶孩子，晚上9點剛好孩子睡著，還要談這大事
+ F  s8 S; Q6 m' v# [簽合同，商量各種細節(jié)，最后晚上1點多完事。。! B2 t0 w( V* K

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% e" q" ]4 S) O6 g  U2 r5、定金
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225W的房，沒想到買家只同意給4W的定金。。。) r) m: P1 R# u+ B1 L8 ~) o: {! r, w
這個問題，在一般賣房的是沒什么問題，但我是換房，買家只給我4萬定金，那我買房時也只能給別人4W的定金，這樣如果買我房子的人毀約，我也買不起房，我也必須違約，這樣我把收的定金剛好賠給了賣我房的房主。。。這樣算下來我才不吃虧
/ \4 C; K+ Q  B, \" C0 W0 q但城里的房子很走俏，4W的定金根本壓不住房價的飛漲
3 a- a& \! K1 P6 w最后我對買我房子的一通死磕，最后同意給我10W的定金。。。半夜11點多，去取了10W的現(xiàn)金。。& H, M3 c. e  y3 J0 `5 @

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賣房日記到此為止，比較啰嗦，哈哈，文字組織能力很差，看得頭疼別怪我哦
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買房日記
$ J, h* D  W# V8 d7 W& R0 o1、選中介
( ^% r/ W' C# v  j6 `% I8 g大家都知道，小中介費用便宜，大中介貴，但我這人膽小，害怕被騙，最后選大中介( P+ N/ N, w6 y7 j
開始在鏈家的官網(wǎng)和我愛我家的官網(wǎng)找房源，最后比較的結(jié)果是：0 r. s4 N# m: d' V
我愛我家有點不靠譜哦，大部分的房源房價都不是最新的，要么是幾個月前的價格，要么就是已經(jīng)賣掉了，他們網(wǎng)上的房源更新的比較慢
' a, V8 |. ]& `* M- }鏈家的房源還是比較靠譜的，一般看中的打電話過去，價格變動不大
" `4 L) _3 `, K, J5 ]7 C4 q( m綜合比較，最后選擇在鏈家購買，當然中介費不讓還價，很郁悶
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2、選地點：/ J, C2 ?+ b3 m& _& g9 R
考慮到上班的問題，孩子上學的問題，上班離東城更近，但聽說西城教育更好" v' c3 u/ Z: h, p# r' d* x5 R
最后綜合地考慮，定的是東城的東北向 和西城往北的方向" P4 U+ v/ L2 l" y5 u+ k7 s8 _: \

5 k, a! r2 @& x" T4 t4 |3、看房4 g% Y7 y. P- D- o- n3 w! H4 i
先跑到東城的東北方向，實地考察，鎖定幾個小區(qū)，大冬天的，洋爸在外跑了一天，導致的結(jié)果是感冒1禮拜。。。" k! K: T. A6 ^, z
每天晚上網(wǎng)上看房源，只要裝修稍微好點的，價格能接受的，一律打電話約看房，O(∩_∩)O~0 w- ^. q- r0 L5 T
先后也看中了不少房子，但都因為我這邊賣房還沒賣掉，遲遲不敢下定
/ ]! N1 ~. S: m8 t6 d3 R其中中間有套房裝修價格都非常滿意，但是有個缺點，是法院拍賣房，中介一直保證沒問題，我膽小，不敢貪這便宜。。。. o" {' f/ E6 U. h6 Y8 |/ ~

& N; L; P' ^, T3 R- Z/ ]這里提醒下?lián)Q房的：換房最好要先賣掉手里的，簽了賣房合同，再去簽買房合同，這樣風險小點哦" i$ P8 G0 B7 N* W. x2 X; S% E- J9 P6 ?

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' s0 m6 a  V8 U5 W. h8 O繼續(xù)說看房哈
# _" f/ f9 ~4 c' N6 D+ `1 e" U2月18日，終于賣掉了房子，第2天，洋爸就跟打了雞血似的，開始到處看房，最后中介推薦了一套剛推出的新房源，也就是我買的這套房，精裝修完只住了1禮拜，然后空置兩年，送全新家具家電，這個美啊，洋爸在外面遙控我趕緊上網(wǎng)看房源照片，然后趕緊商量是否下定，再經(jīng)過半小時的商議后，決定拿下
+ i, \; [- S, x1 Z. p/ o. `' c但這套房是獨家的房源，房主要求一周只能周四和周六集體看房，今天才周2，約房主看房，房主不同意，但如果等到周四集體看房，到時候很多買主一起看，肯定會出現(xiàn)坐地起價的情況，最后中介對房主軟硬兼施，說買主非常有誠意，帶著定金來看房的，最后房主來了，我抱著孩子，背著昨天半夜收到的10W現(xiàn)金定金，打車到那，跟我老公匯合，到實地去看了后，非常滿意，立馬要求簽約
2 ~3 o* l0 Y7 L/ r% C" [/ P8 [簽約過程談細節(jié)時，房主反悔了，說我這是換房，整個過程太慢，要我賣的房過完戶，買的房才能開始辦手續(xù)，很耽誤時間，他拿到房款時間太長，不同意賣過我，而且已經(jīng)走出中介
- r7 n  A+ ^" ^. c我很失望啊啊啊 。。。。% G% F) i. u; U: {  [: ]) [7 V. K: b
中介安慰我說，在這再等半小時
  c: i5 t- r9 r7 s4 j然后中介的店長出動，去攔住房主，一通思想工作。。。具體說什么不知道，我只知道說了說買主也不容易，為了孩子，大冷天帶著孩子，背著定金來的，非常有誠意買，反正最后工作做通了，繼續(xù)簽約。。7 f) Q. h& s5 T: E
房主雖然同意 賣給我，但也開出了條件，說房價不讓還了，然后一定要過戶了才給鑰匙，雖然他房一直空著% a$ W0 @/ X, @  D, u
我通通都答應(yīng)，只要您同意賣，O(∩_∩)O哈哈~8 Q3 r$ f+ O# m4 h# W2 ^/ s$ Y

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: a4 t5 \8 `. F/ L; q最后晚上7-8點，簽完合同
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: k8 P- U7 e: N7 b  K, m. Y3 R

4 K0 x/ f  g4 {( `買賣房手續(xù)
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5 y) R" W# D2 W* M$ G5 r+ z1、揪心的3月
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' `) Q2 \5 i* s+ O因為我是換房，先賣掉，再買，按理說是剛需啊，這時政策還沒出呢，2月中旬
" q) [1 [% A) @所以最好的方法是，賣房手續(xù)先辦，等賣房過完戶后，買房開始辦手續(xù)，這樣我就算首套了，可以低稅，還可以使用公積金貸款，很是高興
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沒想到剛過半月，3月1日來了。。。這個擔心啊，我賣的房是滿5唯一房，買家沒事，但我買的房可不是唯一，這個20%算下來是50-60萬呢，這還得了，嚇的不輕。。。4 W" |$ M& V5 W- T
經(jīng)過跟中介的一番商量后，決定不等賣房手續(xù)辦完，就先辦買房手續(xù)了，這樣我就只能算2套了，被政策深深地傷害了，多花了5W的稅費，而且2套還只能用商貸，執(zhí)行1.1倍利率，損失了無數(shù)的利息。。。) ~  `/ p; k1 |

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1 U) X9 ~/ E" H) G1 P整個3月，整天提心吊膽地過日子，不知道這個細則到底哪天出來，也不知道是否會繼續(xù)被傷害。。。
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  M$ E. Z0 r: A; \1 R$ T5 W2、買賣房手續(xù)6 e- ]9 C8 n- m( S
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+ q! X. Q4 D' k( Q+ B* t3 R賣房是在一個小中介，這個非常失敗啊，后悔啊
# u7 C( |. l3 T2 S小中介還是很不正規(guī)，辦手續(xù)的過程也不熟練，當然我事先要是知道可以先辦哪個就好了+ n# e) o6 R' j9 i) P% a
先買家資格審查，結(jié)果需要5個工作日出來，出來后就可以做網(wǎng)簽了，這個中介自己在網(wǎng)上填寫，很快就能做好0 \1 Q2 v  J! y7 A5 }$ F8 d& N
這步?jīng)]有疑問
$ J. F6 G/ D4 J$ [. E6 q# X網(wǎng)簽后，中介約銀行面簽，面簽完了，中介約評估，敗筆在這里，我也是事后才知道了（后來我買房在鏈家操作的，就是提前做評估，我才知道可以這樣，不耽誤時間）# S" }6 }" G$ W# v" c9 L
其實評估是可以在簽完購房合同就可以做的。。。但這小中介沒有，做評估到最后出評估報告一般需要5個工作日左右
+ N: @7 O. ~! \% X資格審查也是5個工作日，要是評估和資格審查一起做的話，就不會耽誤時間了。。。! M' N! E, G0 E8 z6 f6 B+ R- T
這小中介，最后評估沒提前做，而且評估找的什么破評估單位，足足花了10天才評估完。。。耽誤了10天，在跟政策賽跑時，被耽誤了10天，罵人的心的有了，但這時埋怨歸埋怨，還不能跟中介鬧翻，否則得罪了還更麻煩
/ f) {6 [; _) b* X評估完后，銀行批貸，這個需要5個工作日，批貸后，可以過戶了，過戶后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10個工作日* {- v2 l. }# ?+ D% g" X

7 F- U2 y/ n9 j$ C7 K9 s" o) Z2 O" k( W% _' c$ ^, I3 L
最后總結(jié)寫下，省得看的復(fù)雜：
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( ^. s: X, W7 J+ M
手續(xù)過程如下：
0 `: I- t- N( d* b1、簽訂買賣合同( C. y$ Z! M9 x
2、買家做資格審查（同時賣家房做評估)，需要5個工作日出結(jié)果
/ H5 H2 a' k8 `. p& n6 Y  M1 r" [9 v3、網(wǎng)簽合同+ H8 G( P$ G! j% _" _- b
要是全款的話，這時就可以去交稅付房款過戶了1 P+ o& i0 W8 O( L- \
如果需要貸款，繼續(xù)下面的: a) u$ u% L: Z- q. i
4、面簽，等銀行批貸，需要5個工作日- |5 G. M, T; y5 H; c, t
5、批貸后，去交稅，交完就可以過戶了
$ P! a' j) ^" ~# n# M' F) A" P  QPS：在出新政這種特殊時刻，銀行面簽完，就可以先交稅了，交完稅，就算出了新政也不怕
* S9 h- v* y" U$ k9 M7 a4 T6 R& Q: w. `% H
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! t) R9 v# H- H$ U" p( n
0 z  H& L- e0 ^' I) ^" e/ Z. u4 f  |這層寫點什么呢，好好想想。。。當做補充層吧
* B/ N( Z- P' H: i2 O- I. J話說這么詳細，能評個精華么，我貌似還沒有精華帖呢，雖然我不開團" i1 S" F1 M) T& q. @

0 ]0 k& c) j1 Z3 p6 g  D2 R: V/ k$ o+ I8 ^! g
有什么問題盡管問吧，等我想到其他問題來補充2 s! P8 o! X9 Y# d

* H4 h" \1 L$ M! }0 n  `0 e- v% D4 J6 C7 v
想到個問題，提醒賣房的注意哦：
8 L4 m& ]1 w* E2 H* K) ~當心全款買房的人
: Q6 B0 r5 D# ~$ C3 D" L因為我換房，特別想碰到全款買房的，這樣辦手續(xù)快，但有時候幸福來的太快，當心沖昏了頭。。。! P4 G4 [$ q) ]. s; U
有天，一中介帶一中年女來看房，走馬觀花地看了會，走了，過半小時，中介說這大姐看中我家房了，要全款買，問能便宜嗎，我說全款買，可以便宜兩萬，但中介了太貴了，要我便宜13萬，也就是215萬，并且說這大姐現(xiàn)在名下有兩套房，現(xiàn)在不符合國家購買房的資格，說她正在賣房，需要等她賣掉了才能辦理過戶手續(xù)，但可以先給我全款。。。
4 m4 T8 [8 i3 q我立馬警覺，全款給我，不著急過戶，還說只要簽個全款購買合同，不需要網(wǎng)簽什么的，等半年后過戶% _; _) J0 s  S& J& X  M7 B
換個角度想，假如我買房，全款給了別人，確不過戶，對于買家來說，很大的風險& B+ S+ m8 |. x9 P$ g
怎么會出現(xiàn)這種事，立馬想到了，是中介想吃差價，低價買我的房，然后不過戶，利用這半年時間，等找到真的買家，再來找我過戶，這坑人的損招7 w3 {7 f$ u0 G8 d( E$ N
而且這中介被我拒絕后，第2天還來死纏爛打，還說我這房子賣不了多少價，也就215W而已，勸我出手5 I& m. P6 T- M
最后這中介被我拉入黑名單，以后只要是這中介帶的客戶，我一律不讓看房; f7 \" k, o9 q5 J7 z
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又想到個問題，哈哈，想到了就寫點
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簽合同確定首付時間：
8 q$ m( j6 b/ m& Z對于換房的我來說，需要賣房的錢來當首付，最好要約定早點拿首付，而賣房時，要約定晚點給首付，因為我要收到全部尾款后，買房首付才夠
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簽合同約定的交鑰匙時間：
- e; ^* T6 P4 {( s, z賣房時，要約定晚點交房，因為我要等買房拿到鑰匙才能騰房，所以一定要算好足夠的時間4 ~8 T3 `6 u0 y6 M! J( _/ q
買房時，需要能早拿到鑰匙，但我那房的賣主死活不松口，一定要過戶才給鑰匙，最后沒辦法，我只能妥協(xié)
. m) D2 Y4 n" x: t% ?我老公一同事，也是最近買的房，房主就開出霸王條款，要過完戶半年之后才騰房，因為屋里有出租戶，但在大漲的房價面前，也只能忍受，你不買自然有人買，他現(xiàn)在就已經(jīng)過完戶，但鑰匙沒拿到" Z- u' O4 h, V2 |! s+ ?

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chq0923

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4 x3 Z; @5 ?4 }! ?這層留著搬家用，等搬完后再來補

chench媽

寶媽太牛了，寫的好詳細啊，想換房的麻麻都來看看，能學到不少經(jīng)驗

小右的春天

坐等下文，吃了飯快回來寫啊

破繭成蝶0311

期待后續(xù)，羊羊媽加油

小樹的草窩

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

淘淘之媽咪

你干了這么一件大事啊

chq0923

回復(fù) 淘淘之媽咪 的帖子2 w5 i$ I. b0 x2 w" S) ]

+ H/ z# a7 T! L+ ]; wO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

回復(fù) chench媽 的帖子3 y6 p  j, h) q/ a) @
9 t+ Q8 i) }6 I/ V
基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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, r- p6 N9 W/ ?9 F6 z& S基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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6 m& S) e2 T. C) b) _0 i基本寫完了，謝謝捧場哈

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基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

回復(fù) 小樹的草窩 的帖子5 r+ n# l; D; n
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基本寫完了，謝謝捧場哈1 p! r1 T* Q2 L$ `8 ?- |8 l
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chq0923

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

有好有壞的，要慎重

zhusinuo

話說lz買房如果要交20%也不是5、6十萬，是差價的20%不是全款的20%哦2 |2 B# H5 j" t2 o
如果是按全款收是按1%的4 `& p4 q, R$ _3 d